全球微头条丨总价200万，佛山可买板块价值排序（上）

(相关资料图)

200万，是市面很多购房者的心理预算。 它可以买到市区板块的3房，也可以买到近郊板块的小4房，还能够得着三水高明的准大平层。 今儿我们就以3房为标准，看总价200万上下对应的板块，盘一盘它们的价值排序，并做点评。 我整理了12个板块，禅城（朝安、城南、城北、奇槎）、南海（平洲、季华东、广佛智城、里水大道）、顺德各（陈村TOD、佛山新城、北滘城区、大良新区）。 其中，有些板块能够得着一手，有些板块只能或只有二手够得着。因为篇幅较长，我分为上下篇去说。 本期我先挑出6个来说，看看这6个板块值得谁去买？ 朝安板块广佛线进入禅城第一站，禅城老城区，各项配套算熟透了。 这里轨道交通发达，广佛线、即将开通的3号线后半段、还有规划的28号线，都在前后1个站。 这里商业发达，走几步就是超级商圈，居住环境谈不上宜人。 过去这里会被诟病教育不好，但我认为未来4-5年内，这个短板一定会被补齐。 朝安最主力的买家群体除了地缘客老佛山，最多的就是在桂城、广州的上班族，年轻化，依赖地铁通勤。 常被拿来跟奇槎、城北、平洲、金高外围对比。

当前这个预算，接近金茂悦和明德城的3房。

项目	面积（㎡）	价格（元/㎡）
朝安金茂悦	101-136	2.1-2.6万
东建明德城	85-166	2.4-3.5万

金茂悦相比高峰期，价格下探最少3-4k/㎡，当前在板块性价比较高。

对面明德城超高层3梯6户，密度相当高。不过户型格局、实用率还不错，因为起步面积小，总价可控，但这预算买北向，有点憋屈。

板块二手可以参考时代云图，普君北路地铁站附近的普君新城华府及岭南天地部分楼龄较大的住宅组团。

城南板块楼市概念中的城南板块大致范围是季华路以南，佛山大道以东，岭南大道以西，东平河以北地区。 这里经过N年开发，早就熟透。整个城南以纯住宅区为主，学校、医院、商业配套、公园等环伺其中。 板块内轨道交通发达，教育资源相对充沛，生活配套非常便捷。 这里的买家群体比较丰富，地域来源比较多，但在禅城上班的占据主导。 常被拿来跟佛新、祖庙、奇槎、禅西、城北对比。 板块当前在售盘，除了豪宅定位项目，主要为以下几个：

项目	面积（㎡）	价格（元/㎡）
泷景花园	95-121	1.9-2.3万
泰丰千语庭	83-98	1.85-2.3万
龙光天宸	94-160	2.35-3万
天樾水岸	100-145	2.3-3万
粤海拾桂府	95-143	2.25-3万

40万首付买禅城，泷景是很多人逃不开的“束缚”，这盘算啥都有，但都不太优秀。现在开发到第9期，还有一半土地没开发完，当然不全是住宅。 有意思的是泷景前8期里，正经的4房户型很少，绝大绝大多数都3房户型，导致泷景内向上置换的业主不在少数。 隔壁泰丰千语庭在户型上削尖了脑袋，和泷景形成差异化竞争，40万首付可以上它的小四房了。 其它3个盘，门槛超200万。其中龙光算准现楼，年内交付。粤海靠双地铁，也是卖点十足，就容积率略高。天樾水岸一向低调，蹭秀台的光。 板块二手选择很多，楼龄和产品各式各样的都有。 城北板块它一直都是禅城话题之王，地理位置在禅城来说算优越了，最大的优势是“临桂”。 但配套暂时是缺这少那，尤其被诟病的城市界面和教育配套，短期改变有点难。 前不久关于水果批发市场死灰复燃的新闻甚嚣尘上，搞得业主们是身心俱疲。 这里最大的买家群体来自桂城，及隔壁跨过桂城找房的广州客，禅城客比重还真不高。 板块当前在售盘，主要为以下几个：

项目	面积（㎡）	均价（元/㎡）
保利时代天珀	88-135	2-2.5万
中交白兰春晓	79-120	1.85-2.4万
敏捷珑玥府	89-132	1.7-2.2万
保利新汇城	89-106	1.4-1.8万

其中，包揽板块绝大部分购买力的是天珀和春晓，都是超级大盘，产品力很一般。 前者临近尾声，最高卖过2.7万/㎡。后者一期交付，争议不少。 板块二手不乏好产品和性价比较高的选择，如旭辉公元。 奇槎板块作为禅城未来的希望之星，这里 教育和环境是两大名片，让有娃和侧重居住的家庭追捧。 至于没有地铁，算个短板，但也无伤大雅。 因为入住率还未起来，所以步行可及的商业配套还比较少。 禅城炒作奇槎，算挺成功，先拉升地价，抬高片区进入门槛。大开发商进驻做好产品，虹吸临近亚艺、桂城、陈村改善置换的买家。 40万首付如今在板块基本只能淘二手，如时代香海彼岸、保利碧桂园天汇的天旭组团、依云上城等。 板块当前在售盘，除了豪宅定位项目，主要为以下：

项目	面积（㎡）	价格（元/㎡）
泰丰千玺湾	99-143	2.15-2.7万
保利和颂	89-140	2.25-2.7万

一手方面就泰丰千玺湾和保利和颂略超预算。其中前者三房临近尾声，余下4房选择较多。它算奇槎最边缘的盘，临近亚艺，超高层。 保利和颂货量较多，交楼晚。西侧有桂城石啃的垃圾中转站，南侧是加油站，据说北区还规划了垃圾中转站，看看保利有没有“愚公移山”的魄力。 陈村TOD整个大陈村，优势和短板相当明显。 先说优势，地理位置无限临广，多条轨道交通穿行而过：2号线、7号线、广佛环线，还有规划的11号线。 但劣势是，陈村的产业不强甚至落后，财政薄弱，导致城市界面、民生配套落地较慢，不够丰富。 不过前些年卖地倒是贡献很大，而最有前途的板块当属陈村 TOD，这里是标准的临广“睡城”， 这里靠着一条广州7号线，吸收了大量广州番禺、海珠、天河的客群。甚至还有部分深圳客因为它近南站而选择这里。 40万首付，难逃TOD双雄：新城和新希望，项目本为一块地，被一分为二，他们的价格都较去年涨了1-2k/㎡。

项目	面积（㎡）	价格（元/㎡）
新城盛悦之光	85-115	2.2-2.5万
新希望悦珑湾	78-125	2-2.6万
华润置地顺德润府	93-180	2.2-3万

其中，新希望更近地铁站，如今纯卖毛坯，货量较多。 新城走货量，货量不多，毛坯和装修都有。 还有一两个站之遥的地王项目，现在也是性价比很高，但亏的稀里哗啦。 在顺联广场附近的二手选择不少，万科缤纷四季组团、绿地国际花都、广佛颐景园等。 里水大道这里被称为泛金沙洲板块，和陈村一样，优势和短板相当明显。 先说优势，地理位置也是无限临广，广州白云、越秀的专业市场常年给这里贡献购买力，还有荔湾及部分天河买家。 也因为它和黄岐接壤，也有购买力外溢。 这么多年，里水对于佛山购房者而言，真是没啥突出的优势。 这里的楼盘多沿着里水大道而建，一路楼盘众多。甚至10年来，感觉不到太大的变化。 想到这里，新老里水人一定气得跺脚：卖地财政给佛山贡献不少，但花的钱捉襟见肘。 40万首付在里水大道上，几乎可以做到楼盘入门级3房随便挑了。

项目	面积（㎡）	价格（元/㎡）
保利紫山	78-140	1.9-2.3万
美的东樾湾	85-105	2.2-2.6万
深业旗山雅苑	84/85	2.1-2.4万
碧桂园云樾金沙	87-124	2-2.3万
美的滨湖学府	93-128	2.2-2.7万
远洋北控天成	85-109	2.1-2.4万
龙光越秀和阅玖章	95-125	2.2-2.6万

超级大盘保利紫山，开发多年。 产品力做的比较优秀的如美的东樾湾一直是板块热点楼盘。 地王深业在里很孤单，去货艰难。另外几个地价较贵的项目，如美的滨湖学府有教育和湖景作为卖点，天成和玖章两个盘卖点逊色些。 而板块一路上的二手选择也非常多，保利紫山二手、万科金域缇香、合生君景湾、柏悦华府、时代家、领地两盘等等。 写在最后上篇的6个板块说完了，简单做个小结： ①论综合配套价值，禅城板块里算最优的，毕竟禅城一直花南顺的钱； ②南海里水主要靠临广优势，靠广州白云、越秀、荔湾的专业市场人群； ③顺德陈村也靠临广优势，及3规交汇吸收广州番禺、海珠、天河客群。 说说当下的建议当前形势，正处在行情回暖的开端，跟去年相比，时机自然不友好。 这轮行情至少持续整个上半年，不会掉头，开发商和卖房业主不会错过这波势头，会继续添柴火。 政策面上还会进一步刺激，如今于 刚需而言 抓紧多看房吧，此刻买贵一点点不用怨天尤人，短期涨跌跟你没啥关系，多关注房子是否能匹配自己的核心需求才是本真。

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